¿Qué es un proyecto inmobiliario complejo?

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Un PROYECTO INMOBILIARIO COMPLEJO es un proyecto que, sobre un terreno de suficiente amplitud, contempla la realización de un barrio o de un pueblito dotados de las infraestructuras y de los servicios necesarios para cumplir con un destino determinado.

 

Puede ser un complejo turístico como un centro de esquí, una reestructuración urbana destinada a transformar una zona eriaza de la ciudad en un barrio atractivo, sencillamente una extensión de la ciudad o la creación de un microcosmo tipo Silicon Valley.

Un proyecto de esta naturaleza consta de tres etapas guiadas por tres intervinientes (o grupo de intervinientes) cuya misión y compromiso son diferentes en cada “nivel”:

  • El Piloto, es la entidad, convocada por el portador de la idea inicial, que asumirá la elaboración de un “Anteproyecto” destinado a federar un grupo de promotores.

 El Anteproyecto es una primera aproximación profesional destinada a exponer los elementos de base que marcarán el inicio de los estudios que definirán las características técnicas y económicas del proyecto y la planificación precisa de sus distintas etapas de desarrollo.

  • En relación con el terreno:
  • Situación administrativa (plan regulatorio y seccional)
  • Inventario de las infraestructuras existentes (vialidad, Agua potable y aguas servidas, Electricidad y redes)
  • Topografía, Calicatas

 

  • En relación con el objetivo final:
  • Plan maestro indicativo
  • Gantt indicativo

 

  • En relación con la inversión inicial:
  • Costo de las urbanización primaria y segundaria
  • Costo de gestión y comunicación

 

  • Los Promotores

Convencidos y motivados por la naturaleza del Piloto y los argumentos del Anteproyecto, ellos proporcionarán el apoyo político, económico y técnico para la elaboración de un “Proyecto Detallado de Ejecución” abordando todos los componentes necesarios a la realización del objetivo y que les permitirá definir un “Business Plan”.

 Constituidos en consorcio, administrarán entonces el desarrollo de las diferentes etapas del proyecto con el fin de asegurar un crecimiento armonioso en acuerdo con su destino de origen.

  • Los Realizadores.

Urbanistas, Oficinas Técnicas, Arquitectos, Abogados, Economistas, Bancos, Constructoras, Promotores inmobiliarios, operadores, etc. participarán en este emprendimiento, cada uno en su área de competencia y bajo el control de los promotores que habrán establecido una planificación precisa tanto en términos de “QUÉ” como de “CUÁNDO”.

Uno de los primeros desarrollos de este tipo fue el complejo turístico de VALLE NEVADO que, en los ochenta, aprovechó la experiencia francesa de complejos similares en los Alpes para constituirse en un pueblito de montaña en un terreno totalmente desierto de la Cordillera.

Siguieron rápidamente unos proyectos con marina, golf, etc. en el litoral central y, en los noventa, el concepto de “resort” se había instalado en Chile.

A su vez, en el sector oriente de Santiago aparecieron nuevos barrios realizados con la misma filosofía: dotar un espacio virgen de toda la infraestructura y los servicios de un barrio urbano.

Lo que la historia no dice es que muchos proyectos, tanto turísticos como urbanos han visto pasar varias inmobiliarias antes de lograr un equilibrio económico ya que la planificación del desarrollo es una ciencia de alta exigencia que ninguna universidad proporciona.

Muchos promotores, entusiasmados por el atractivo de un sitio o la situación de un terreno, han perdido cuantiosa cantidad de dinero por no haber administrado cabalmente la multiplicidad de competencias necesarias y respetado el delicado equilibrio entre lo que hay que hacer hoy, mañana y después de mañana.

En otras palabras, compatibilizar las inversiones a corto, medio y largo plazo con las fuentes de ingreso, para no incurrir en financiamientos insostenibles.

 

Cuevas Abogados tiene la expertise para acompañar a las inmobiliarias en sus proyectos, tanto legalmente como a través de la tres etapas detalladas en este boletín. Para cualquier consulta no dude en contactarse con Jean Ramos, Ingeniero Civil. Fue el jefe de proyecto de numerosos desarrollos y estudios tanto en Chile (Valle Nevado, Puerto Esmeralda, Ilimay Las Cruces, Las Salinas, Las Tacas, etc.) como en Portugal (Marina de Lagos), España (reestructuración de la Zona Industrial de Badalona), México (Punta Maroma – Cancun), Hungria (Mercado Tolbuchin – Budapest), Tailandia (Tamarind Golf), etc.

 

Por Jean RAMOSJean RRSS

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